10 Cuidados que todo inquilino deve ter ao alugar um imóvel

Recentemente comentamos aqui no blog sobre os cuidados que todo locador, proprietário ou quem tem posse deve ter ao alugar seu imóvel.

Continuando com recomendações sobre locação de imóveis, agora para o locatário, sublocatário, ou, ainda, para quem pretende alugar um imóvel, segue esse artigo com 10 cuidados que todo inquilino deve ter para conhecer seus direitos e melhor exercê-los.

1- Solicite contrato de locação formal por escrito

Assim como para o locador, é de extrema importância para o locatário formalizar a locação por meio de um contrato, com a existência das regras acordadas, por escrito, trazendo maior segurança e certeza na relação firmada com o locador. Isso porque, tanto as regras, como as exceções legais, permitidas pela Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato) ficam registradas por escrito.

Com isso, é importante que o locatário esteja atento para que todas as tratativas feitas durante a fase de negociação e acerto estejam fielmente descritas no contrato de locação. Durante a relação de locação, igualmente, não abra mão de ter tudo documentado e registrado de forma a deixar eternizados os entendimentos que se verificarem durante todo o período.

2 – Exija laudos de vistoria no recebimento do imóvel e na devolução.

Além de ter as regras aplicáveis registradas em contrato por escrito, documentar as condições do imóvel por meio de laudos e fotografias com datas, fornece transparência e certeza para a relação locatícia.

Saiba que o locador tem o dever legal de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Daí decorre a relevância de se ter documentada a data exata do início da contratação, assim como, a condição fiel do imóvel e de todos os equipamentos e acessórios.

O locador também está obrigado, pela lei, a fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, a pedido do locatário. Faça valer o seu direito e peça laudos de vistoria minuciosos e completos e que realmente atestem a condição do imóvel. Esteja presente nesse momento e apenas aceite e assine o que estiver de acordo. Qualquer ressalva de sua parte deverá constar de forma expressa no campo “observações” do Laudo de Vistoria.

3 – Nunca faça reformas ou benfeitorias sem consentimento prévio

O locatário deve se atentar para o dever legal de não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Com isso, de forma a manter a transparência que deve existir no uso de imóvel alheio, nunca faça alterações no imóvel sem o conhecimento e concordância do locador.

Caso isso venha a ocorrer, estará configurada grave infração contratual que autorizará a aplicação de multa pelo locador, assim como o cancelamento da própria locação. Além disso, como forma de registrar o entendimento comum, o mesmo se aplica para o caso das chamadas benfeitorias, como as hipóteses nas quais serão indenizáveis pelo locador.

Como exemplo, caso tenha combinado com o locador a instalação de algum equipamento, a colocação de vidros na varanda do apartamento ou até a instalação de armários, registre a autorização, de forma escrita e com a assinatura de ambos e o alcance dessas ações, tais como, se haverá algum desconto no valor mensal de aluguel, se poderão ser retiradas e se darão direito à indenização.

4 – Verifique sua responsabilidade quanto às despesas extras

Ter o contrato por escrito gera inúmeros benefícios, como o de apontar expressamente quem é o responsável pelos pagamentos de eventuais encargos incidentes sobre o imóvel. Desta forma, atente-se para que o contrato indique corretamente o responsável pelo IPTU, por exemplo, e, se de fato, foi esse o combinado com o locador na fase de negociação.

Se o imóvel for apartamento, é importante saber as verbas que compõem o valor a ser pago a título de condomínio. Isso porque, pela regra legal, o locatário responde pelas despesas ordinárias do condomínio, tais como os salários e encargos dos funcionários do condomínio, assim como os custos de limpeza, conservação e pintura das dependências de uso comum, e o locador pelas despesas extraordinárias, como aquelas relativas às pinturas das fachadas e às obras de reformas que interessem à estrutura integral do imóvel, de forma exemplificativa.

Anualmente, em decorrência das assembleias ordinárias de condomínio, pode ser que exista alguma alteração no valor total do condomínio. Caso tenha alguma dúvida, solicite ao locador, ou mesmo à imobiliária, eventuais esclarecimentos e comprovantes das verbas devidas. O locatário só é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio desde que comprovados o rateio mensal e a previsão orçamentária, podendo exigir a qualquer tempo tal comprovação.

5 – Certifique-se se o locador é proprietário e/ou detém a posse legal do imóvel

Sabe-se que, em regra, a condição de locador coincide com a de proprietário de um imóvel. Entretanto, essa regra comporta exceções, e o locador nem sempre é o proprietário do imóvel, como exemplo, no caso de pais ou responsáveis legais do proprietário, enquanto menor, que podem ser locadores.

Com isso, é importante também saber se a posse do imóvel pelo locador é legítima, ou seja, se, de fato, a exerce com fundamento em alguma relação obrigacional.

Destacamos, nesse ponto, a sublocação, contrato acessório atrelado ao contrato principal de locação, que traz algumas consequências, como o dever de observância do valor da locação estipulado para aquele contrato principal, assim como do seu prazo de duração. Nessa situação, rescindida a locação (principal), a sublocação (acessória) a acompanhará e também terá o seu término.

Caso exista o interesse em sublocar o imóvel alugado, a primeira providência a adotar é obter a autorização prévia e por escrito do locador. Recomendamos que, mesmo que o contrato contenha a concordância geral para essa ocorrência, caso venha a, efetivamente, se dar na prática, o locador deve ser consultado anteriormente, com a transmissão de informações básicas e gerais da negociação tida com o interessado, inclusive, fornecendo os dados completos do pretenso sublocatário. É importante que o sublocatário também seja cientificado das condições da relação acessória a ser firmada. A transparência deverá estar sempre presente em ambas as relações.

6 – Esteja atento às regras do condomínio necessárias não só para a boa convivência de todos, mas também para o fiel cumprimento do contrato de locação

No caso de condomínios residenciais ou prédios, o locatário tem o dever de cumprir as previsões existentes na Convenção do Condomínio e Regulamento Interno. Portanto, recomendamos que, preferencialmente, na fase de negociação da locação, já tenha acesso aos seus termos, de modo a ter conhecimento das regras aplicáveis àquela coletividade, principalmente se houver pets, ou seja, algum animal de estimação. Além disso, o descumprimento dessas regras de convivência em condomínio poderá ser tido como descumprimento do contrato de locação, com aplicação da pena ajustada, inclusive, com a possibilidade de rescisão do contrato pelo locador.

7 – Administração da locação pela imobiliária – Pagamentos do aluguel e encargos.

Caso o imóvel seja administrado por uma imobiliária, é recomendado que ela, juntamente com o locador, assine o contrato, fornecendo a sua ciência para aquela contratação, principalmente nas situações nas quais será a responsável por receber diretamente do locatário os valores da locação. Há situações nas quais é acordado que o primeiro aluguel deverá ser pago integral e diretamente à imobiliária, a título de comissão ajustada entre esta e o locador.

Essa condição deverá estar expressamente fixada no contrato e o locatário deverá guardar o comprovante de pagamento. Da mesma maneira, os pagamentos mensais deverão ser arquivados para que, no caso de dúvida pelo locador, o locatário possa facilmente demonstrar que se encontra em dia com os pagamentos mensais.

8 – De olho no prazo de duração do contrato.

Esteja atento ao prazo da locação ajustado e registrado no contrato. Isso porque há diferença das consequências para as contratações verbais ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses ou igual ou superior a 30 meses.

Saiba que, em regra, o locador tem o dever legal de cumprir o prazo de locação previamente firmado. Por outro lado, o locatário tem o direito de devolver antes do prazo, desde que pague a multa proporcional ao tempo de contrato já cumprido. Ainda, nessa hipótese, o locatário ficará dispensado da multa, caso a devolução do imóvel tenha sido motivada por transferência de trabalho.

9 – Preferência na aquisição do imóvel

O inquilino tem preferência na aquisição do imóvel e o locador deve oferecer a inequívoca ciência acerca das condições do negócio. Após ser comunicado pelo locador sobre a proposta, o locatário perderá o direito caso não a aceite integralmente, no prazo de 30 (trinta) dias.

10 – Tenha todos os documentos e registros relativos à locação em pasta própria

Encerramos com a mesma recomendação dada ao locador em nosso artigo anterior: mantenha o contrato e eventuais termos aditivos organizados e armazenados, como também, todos os documentos, registros e comprovantes de pagamentos do aluguel e encargos incidentes sobre o imóvel, cuja responsabilidade de pagamento tenha sido a você repassada, em um único local, como uma pasta exclusiva para essa finalidade. Seja pasta física ou digital, no seu computador, tablet ou smartphone, é importante manter acesso fácil aos documentos que poderão ser, inclusive, solicitados pelo locador, a qualquer momento.

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